Combien de temps pour récupérer son dépôt de garantie ?
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire pour que le bailleur restitue le dépôt de garantie. Ce délai est ramené à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire qu'il ne fait apparaître aucune dégradation imputable au locataire.
La remise des clés fait courir le délai, pas la date de fin de bail théorique ni la date de l'état des lieux lui-même s'il a lieu un autre jour. En pratique, notez précisément la date et l'heure de remise des clés sur le document.
La notion de conformité s'apprécie élément par élément : si l'état des lieux de sortie mentionne ne serait-ce qu'une dégradation nouvelle par rapport à l'entrée, même mineure, le délai de deux mois s'applique à l'ensemble du dépôt de garantie, pas seulement à la part correspondant à cette dégradation. C'est une raison de plus pour que l'état des lieux d'entrée soit aussi précis que possible : il fixe la référence à laquelle la sortie sera comparée, dégradation par dégradation.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Pour une location vide à usage de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour une location meublée, le plafond est de deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la même loi). Dans les deux cas, le montant est fixé dès la signature du bail et ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours de location, même en cas d'augmentation du loyer.
Ce que le bailleur peut retenir et ce qu'il ne peut pas
Le bailleur peut légitimement déduire du dépôt de garantie :
- Les loyers ou charges restant dus à la date de départ du locataire ;
- Le coût des réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations imputables au locataire, constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, et justifiées par devis ou factures ;
- Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, une provision pour charges plafonnée à 20 % du montant du dépôt de garantie, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette provision doit être régularisée, solde versé ou réclamé, dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
En revanche, la vétusté (l'usure normale résultant du temps ou de l'usage du logement, au sens du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) reste toujours à la charge du bailleur et ne peut jamais justifier une retenue. La distinction entre les deux notions fait l'objet de notre guide sur la grille de vétusté.
Sans comparaison entrée/sortie rigoureuse, pas de retenue défendable
Chaque retenue doit être prouvée, pas seulement affirmée. Un état des lieux d'entrée vague (« bon état général ») ne permet pas de démontrer qu'une dégradation constatée à la sortie n'existait pas à l'entrée. À l'inverse, un état des lieux de sortie qui ne détaille pas précisément chaque évolution constatée pièce par pièce prive le bailleur de tout fondement pour justifier une retenue devant un juge ou la commission de conciliation.
Les photos, bien que non obligatoires, apportent la preuve la plus difficilement contestable. Avec EDOUARD immo, chaque élément est décrit individuellement avec photos à l'appui, l'assistance par intelligence artificielle aide à rédiger les descriptifs à partir de vos photos ou d'une dictée vocale, et la comparaison entrée/sortie est générée automatiquement pour objectiver chaque retenue.
Retard de restitution : une pénalité de 10 % par mois
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal (un ou deux mois selon la conformité de l'état des lieux), le solde restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée de retard, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cette majoration court automatiquement, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir au préalable une décision de justice : elle s'ajoute de plein droit au montant à restituer.
Exemple chiffré : retenue et retard de restitution
Un locataire quitte un logement loué 700 € hors charges par mois, avec un dépôt de garantie de 700 € versé à l'entrée. L'état des lieux de sortie fait apparaître une dégradation imputable (trou dans une cloison), chiffrée à 150 € sur devis, ainsi qu'un mois de charges impayées de 50 €.
- Retenues justifiées : 150 € (réparation) + 50 € (charges) = 200 €
- Solde à restituer : 700 € − 200 € = 500 €
- L'état des lieux de sortie n'étant pas conforme à l'entrée, le délai applicable est de deux mois à compter de la remise des clés
Si le bailleur restitue les 500 € avec quinze jours de retard sur ce délai de deux mois, une période mensuelle est entamée : il doit alors 500 € + 10 % de 700 €, soit 570 € au total. Un mois de retard supplémentaire ajouterait à nouveau 70 €.
Que faire en cas de désaccord sur une retenue ?
La démarche se fait en général en trois temps :
- La mise en demeure : une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la restitution du dépôt de garantie ou le détail justifié des sommes retenues suffit souvent à débloquer la situation. Elle doit rappeler le délai légal applicable, la majoration de retard encourue et joindre une copie des états des lieux.
- La commission départementale de conciliation (CDC) : présente dans chaque département, elle réunit des représentants de bailleurs et de locataires pour tenter de trouver un accord amiable. La saisine est gratuite, ne nécessite pas d'avocat, et constitue un préalable utile, parfois obligatoire selon la nature du litige, avant une procédure judiciaire.
- Le juge des contentieux de la protection : en l'absence d'accord, il est compétent, au sein du tribunal judiciaire, pour trancher les litiges locatifs, y compris ceux portant sur le dépôt de garantie. La procédure peut être engagée par simple requête, sans obligation de représentation par avocat pour les litiges de faible montant.
Les actions dérivant d'un contrat de location, y compris celles relatives au dépôt de garantie, se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Dans tous les cas, les états des lieux d'entrée et de sortie, photos et échanges écrits à l'appui, constituent les pièces centrales du dossier : c'est sur leur base que la commission ou le juge appréciera si la retenue était justifiée.
Bien préparer l'état des lieux de sortie pour éviter le litige
La grande majorité des désaccords sur le dépôt de garantie naissent d'un état des lieux imprécis, à l'entrée comme à la sortie. Quelques réflexes limitent fortement le risque de contestation : comparer pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée, photographier systématiquement chaque dégradation constatée, distinguer clairement vétusté et dégradation, et relever les compteurs pour éviter tout litige sur les charges.
Une application dédiée comme EDOUARD immo génère automatiquement un rapport conforme au décret du 30 mars 2016, avec comparaison entrée/sortie automatique, photos et signature électronique intégrées : de quoi restituer un dépôt de garantie justifié, dans les temps, sans contestation possible. Voir le détail des tarifs sur notre page tarifs.