Vétusté ou dégradation : la distinction qui décide de tout
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Concrètement : une peinture qui ternit après huit ans d'occupation, une moquette usée dans les zones de passage, un joint de salle de bain qui jaunit — c'est de la vétusté, et elle reste à la charge du bailleur. Un trou dans une porte, une brûlure de cigarette sur le parquet, des moisissures dues à un défaut d'aération — ce sont des dégradations imputables au locataire.
Toute la difficulté est de tracer la frontière objectivement au moment de l'état des lieux de sortie. C'est exactement le rôle de la grille de vétusté.
Que dit la loi sur la grille de vétusté ?
La grille de vétusté n'est pas obligatoire. Le décret du 30 mars 2016 prévoit simplement que les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location (les grilles issues du secteur HLM sont les plus utilisées, même dans le parc privé).
Une grille annexée au bail s'impose ensuite aux deux parties. En son absence, la vétusté doit malgré tout être prise en compte : la jurisprudence est constante, le bailleur ne peut pas faire financer la remise à neuf de son logement par le locataire sortant. Le juge appréciera alors au cas par cas — d'où l'intérêt d'une grille pour éviter le contentieux.
Comment fonctionne une grille de vétusté ?
Une grille repose sur trois paramètres par type d'équipement :
- La durée de vie théorique de l'élément (ex. : 10 ans pour une peinture)
- La franchise : période initiale (souvent 1 à 2 ans) pendant laquelle aucun abattement n'est appliqué — l'élément est considéré comme neuf
- L'abattement annuel : pourcentage de valeur perdu chaque année après la franchise, jusqu'à une valeur résiduelle plancher (souvent 10 à 20 %) qui reste à la charge du locataire responsable d'une dégradation, même sur un élément très ancien
Voici un exemple de grille à titre indicatif (les valeurs varient selon les accords collectifs — annexez toujours la grille précise à votre bail) :
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement annuel | Valeur résiduelle |
|---|---|---|---|---|
| Peintures, papiers peints | 7 à 10 ans | 1 an | 10 à 15 % | 10 % |
| Moquette, sols plastiques | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Parquet (vitrification) | 10 à 15 ans | 2 ans | 7 à 10 % | 10 % |
| Électroménager | 5 à 10 ans | 1 an | 10 à 20 % | 10 à 20 % |
| Robinetterie, sanitaires | 10 à 15 ans | 2 ans | 7 à 10 % | 10 % |
Exemple de calcul concret
Le locataire quitte le logement après 6 ans. La peinture du séjour, refaite à son entrée, présente des dégradations imputables (trous multiples, traces indélébiles). Le devis de réfection s'élève à 800 €. La grille annexée au bail prévoit : durée de vie 10 ans, franchise 1 an, valeur résiduelle 10 %.
- Années d'abattement : 6 − 1 (franchise) = 5 ans
- Abattement annuel : (100 % − 10 % de valeur résiduelle) ÷ (10 − 1) ans = 10 %/an
- Part restant à la charge du locataire : 100 % − (5 × 10 %) = 50 %
- Retenue justifiable sur le dépôt de garantie : 800 € × 50 % = 400 €
Les 400 € restants relèvent de la vétusté et restent à la charge du bailleur. Sans grille, le bailleur qui retient 800 € s'expose à une contestation quasi certaine devant la commission de conciliation.
La grille ne vaut rien sans un bon état des lieux
Le calcul de vétusté suppose de prouver l'état initial de chaque élément et son âge. C'est l'état des lieux d'entrée — précis, daté, photographié — qui apporte cette preuve. Un constat vague (« séjour : bon état ») rend la grille inapplicable et la retenue indéfendable.
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