Quel logiciel d'état des lieux choisir en 2026 ?
Réaliser un état des lieux numérique conforme à la loi Alur n'est plus un confort, mais une exigence de fiabilité juridique et de gain de temps. Une bonne solution structure chaque étape, de la préparation à la signature, et produit un rapport exploitable en cas de litige.
Mais toutes les applications ne se valent pas : ergonomie, IA de pré-remplissage, conformité, tarifs et support client varient fortement. Ce comparatif analyse les 5 outils de référence selon des critères objectifs et orientés usage terrain.
Application ou logiciel d'état des lieux : quelle différence ?
Aucune, en pratique. Les cinq solutions de ce comparatif sont des applications d'état des lieux pour iPhone, iPad et Android, doublées d'un accès depuis le bureau. On dit « logiciel » quand on pense au rapport PDF et à la gestion locative, « application » quand on pense au terrain : photos, dictée, signature sur l'écran, fonctionnement sans réseau.
Ce qui compte vraiment, c'est que les deux usages communiquent : l'état des lieux saisi sur la tablette doit se retrouver aussitôt sur l'ordinateur, et inversement. EDOUARD va plus loin : la version web permet aussi de remplir un état des lieux depuis un navigateur, sans installer quoi que ce soit.
Dans la suite de cet article, « logiciel » et « application » désignent donc la même chose : l'outil complet, sur mobile comme sur ordinateur.
Comparatif des logiciels d'état des lieux selon 11 critères objectifs
Le tableau ci-dessous compare les 5 solutions selon des critères fonctionnels essentiels, utilisés quotidiennement sur le terrain.
| Critère | Edouard | Nockee | ImmoPad | StartLoc | homePad |
|---|---|---|---|---|---|
| Note des utilisateurs* | 4.9/5 | 4.9/5 | 4.6/5 | 3.7/5 | 2.9/5 |
| Reconnaissance photo (IA) Identification des éléments d'une pièce à partir de photos. | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ |
| Dictée vocale intelligente Décrivez les pièces et le mobilier à la voix, l'IA remplit l'état des lieux. | ✔ | ✔ | ✘ | ✔ | ✔ |
| État des lieux en anglais Langue au choix pour chaque état des lieux, rapport PDF compris. | ✔ | ✘ | ✔ | ✘ | ✔ |
| Modification de la bibliothèque d'éléments Personnalisez les éléments créés à chaque état des lieux. | ✔ | ✔ | ✔ | ✘ | ✔ |
| Vérifications automatiques Contrôle le contenu de l'état des lieux avant signature et liste ce qui manque. | ✔ | ✘ | ✘ | ✘ | ✘ |
| Horodatage qualifié (date et heure légales) Garantie d'une date et heure infalsifiables, conforme au règlement européen eIDAS. | ✔ | ✔ | ✘ | ✘ | ✘ |
| Import d'états des lieux Copiez un état des lieux depuis un ancien document. | ✔ | ✔ | ✘ | ✘ | ✔ |
| Chiffrage des travaux Estimation du coût de remise en état. | ✔ | ✘ | ✔ | ✔ | ✔ |
| Chiffrage du ménage Estimation du coût du nettoyage, pièce par pièce. | ✔ | ✘ | ✘ | ✘ | ✘ |
| Paiement à l'usage sans abonnement Payez uniquement les états des lieux réalisés : 0 € les mois sans activité. | ✔ | ✔ | ✔ | ✘ | ✔ |
| API Connexion avec les logiciels de gestion locative (Apimo, ICS, Hektor, Zapier, Make, n8n…). | ✔ | ✔ | ✔ | ✘ | ✔ |
Les cinq solutions proposent toutes une application iOS et Android, le fonctionnement hors-ligne, les modèles d'état des lieux réutilisables et le comparatif entrée/sortie : ces critères ne départagent plus.
* Moyenne des notes Google Play et App Store, pondérée par le nombre d'avis de chaque store, relevées le 10/09/2026.
Comparatif des tarifs
Les prix varient fortement selon le modèle économique choisi. Le tableau suivant présente les principales formules proposées par chaque solution.
| Tarifs TTC | Edouard | StartLoc | Nockee | ImmoPad | homePad |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 État des lieux | 4.90€ | ✘ | 7.19€¹ | 11.88€¹ | 14.99€¹ |
| Lot de 10 États des lieux | 29.90€ | ✘ | ✘ | 94.80€¹ | ✘ |
| Abonnement Mensuel | 34.90€ | ✘ | 59.90€¹ | 47.88€ | ✘ |
| Abonnement Annuel | 290€ | 348€¹ | ✘ | 503€ | n.c.² |
¹ Tarif affiché HT par l'éditeur, converti en TTC à 20% de TVA.
² homePad vend par crédits (1 crédit = 1 document signé) : abonnements annuels de 25 à 500 crédits avec engagement, montants non affichés publiquement.
Prix relevés le 7 septembre 2026 sur les sites des éditeurs.
Coût mensuel moyen selon votre volume d'états des lieux
Le prix affiché ne suffit pas toujours à comparer. Voici une simulation du coût mensuel réel selon votre activité, pour un utilisateur unique :
| Volume / mois TTC | Edouard | StartLoc | Nockee | ImmoPad | homePad |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 EDL / mois | 14€ | 29€ | 29€ | 47€ | n.c.² |
| 10 EDL / mois | 29€ | 29€ | 59€ | 47€ | n.c.² |
| 20 EDL / mois | 29€ | 29€ | 59€ | 47€ | n.c.² |
Calcul basé sur le tarif le plus avantageux pour chaque volume (à l'unité, lot ou abonnement mensuel/annuel). ² homePad : tarifs d'abonnement non communiqués publiquement.
Tous les prix sont indiqués TTCAvis d'un utilisateur EDOUARD
« Mon équipe réalise plus de 1500 états des lieux par an. Nous avons enfin un logiciel intuitif, performant et complet nous permettant d'être plus rapide et efficace dans la réalisation de nos états des lieux. »
Avis d'un utilisateur EDOUARD
« Nous avons testé toutes les applications disponibles sur le marché, c'est de loin la meilleure application pour réaliser nos états des lieux. »
Zoom sur les 5 meilleures applications d'état des lieux
Logiciel d'état des lieux EDOUARD
★ 4.9/5EDOUARD est un logiciel d'état des lieux complet et intuitif, conçu pour les particuliers, les agences et adopté par de nombreux experts indépendants en état des lieux. Son IA assure la reconnaissance photo des éléments d'une pièce à partir de quelques photos d'ensemble, l'import de documents (bail ou ancien état des lieux) et une dictée vocale intelligente qui permet de décrire le mobilier aussi naturellement que face à un humain, idéal pour inventorier un meublé en quelques minutes. La langue se choisit état des lieux par état des lieux : français ou anglais, éléments et rapport PDF compris. EDOUARD se distingue par son chiffrage des travaux et du nettoyage intégré, son paiement à l'usage sans abonnement (les mois sans état des lieux ne coûtent rien) ou en abonnement illimité, et ses tarifs deux fois plus accessibles que les solutions concurrentes équivalentes. Application disponible sur Google Play et l'App Store depuis le 27 septembre 2022, mise à jour très régulièrement et déjà adoptée par plus de 250 agences et experts, dont des agences indépendantes et des agences appartenant à des réseaux nationaux.
Points forts
- ✓ Ergonomie très travaillée, prise en main intuitive
- ✓ IA : reconnaissance photo, import de documents, dictée vocale
- ✓ Contrôles intelligents
- ✓ Fonctionnement 100 % hors-ligne, sauvegarde au Cloud au retour du réseau
- ✓ Chiffrage et suivi des travaux et du nettoyage intégrés, jusqu'aux devis et bons de commande artisans
- ✓ Horodatage eIDAS et conformité loi Alur
- ✓ États des lieux en français ou en anglais
- ✓ Paiement à l'usage sans abonnement : 0 € les mois sans état des lieux
- ✓ Pensé pour les experts terrain et les agences, accessible aux particuliers sans formation
- ✓ Externalisation possible : vos prestataires réalisent vos états des lieux, même rendu de rapport
- ✓ Équipe à taille humaine : ce sont les concepteurs qui répondent, et l'application évolue avec les retours des utilisateurs
Tarif
À partir de 2,99 € TTC par état des lieux en lot (4,90 € à l'unité), sans abonnement, ou 34,90 € TTC/mois en illimité : voir les tarifs. Tous les prix sont publics et TTC, aucun devis à demander.
En savoir plus
Nockee
★ 4.9/5Logiciel d'état des lieux avec IA, similaire à Edouard mais aux abonnements environ deux fois plus chers.
Point fort
- ✓ IA de pré-remplissage
Limites
- ✗ Pas de chiffrage des travaux et du ménage
- ✗ Tarifs ~2× supérieurs à Edouard
ImmoPad
★ 4.6/5Logiciel d'état des lieux historique avec module de chiffrage des travaux apprécié des gestionnaires, qui a récemment intégré l'IA.
Point fort
- ✓ Module de chiffrage des travaux
Limites
- ✗ Pas d'horodatage eIDAS
- ✗ Tarifs supérieurs à Edouard
StartLoc
★ 3.7/5Logiciel d'état des lieux en formule annuelle illimitée, qui a récemment ajouté l'IA (reconnaissance photo et dictée vocale).
Point fort
- ✓ Chiffrage des travaux à barème personnalisé
Limites
- ✗ Abonnement annuel uniquement, pas d'achat à l'unité
- ✗ Pas de personnalisation des éléments
homePad
★ 2.9/5Acteur historique européen de l'état des lieux, multilingue (5 langues), intégré à une suite complète de gestion locative. Vente par crédits (1 crédit = 1 document signé).
Point fort
- ✓ Chiffrage des travaux avec barème et grille de vétusté
Limites
- ✗ Abonnements avec engagement, tarifs sur demande
- ✗ Pas d'horodatage qualifié ni de chiffrage du ménage
★ Moyenne des notes Google Play et App Store, pondérée par le nombre d'avis de chaque store, relevées le 10/09/2026.
État des lieux 100% conforme
Un logiciel d'état des lieux doit avant tout garantir la conformité juridique de vos documents. Voici les éléments essentiels à vérifier :
- Loi Alur (2014) : l'état des lieux doit respecter un modèle type défini par décret, avec une description précise de chaque pièce et de ses équipements.
- Signature électronique eIDAS : la signature doit être conforme au règlement européen eIDAS pour garantir la valeur juridique du document. Un horodatage qualifié renforce encore cette garantie.
- Conformité RGPD : les données personnelles des locataires et propriétaires doivent être hébergées en Europe et traitées conformément au RGPD.
- Archivage sécurisé : les rapports doivent être conservés de manière sécurisée pendant au moins 3 ans (durée légale de conservation).
L'intelligence artificielle : utile mais non indispensable
L'IA apporte des fonctionnalités séduisantes (reconnaissance par photo, dictée vocale, importation d'anciens rapports). Chez tous les éditeurs, Edouard et Nockee compris, ces fonctions s'exécutent sur des serveurs et demandent donc du réseau au moment où on les lance, ce qui n'est pas toujours possible lors d'un état des lieux (immeubles anciens, sous-sols, zones mal couvertes).
Cela ne rend pas l'application dépendante d'internet : avec Edouard, l'état des lieux se réalise intégralement hors-ligne (modèles, saisie, photos, compteurs, signature au doigt), tout est enregistré sur l'appareil et sauvegardé au Cloud au retour du réseau. Sans réseau, on saisit comme d'habitude et l'IA reste un raccourci facultatif.
L'IA ne doit donc pas être le critère numéro un dans votre choix. Privilégiez d'abord une application fluide, intuitive et efficace même hors ligne. L'IA reste un bonus intelligent qui accélère certaines étapes, jamais un prérequis.
Petite équipe ou grand groupe : ce que ça change pour vous
Derrière chaque logiciel d'état des lieux, il y a un éditeur. Certains appartiennent à des groupes de plusieurs centaines de personnes, avec un service commercial, un service client et une feuille de route décidée loin du terrain. EDOUARD immo est conçu et développé par une petite équipe à taille humaine. Ce n'est ni mieux ni moins bien en soi, mais ça change concrètement votre quotidien :
- On agit plus vite : un bug signalé ou une idée proposée n'attend pas un comité. Elle peut se retrouver dans la mise à jour suivante.
- On est proches de vous : quand vous nous écrivez ou nous appelez, ce sont les personnes qui conçoivent l'application qui vous répondent, et elles connaissent votre métier.
- L'application évolue avec vos besoins : beaucoup de fonctionnalités viennent directement de demandes d'utilisateurs.
La contrepartie, en toute transparence : pas de commercial dédié ni de démonstration sur rendez-vous. On vous laisse essayer l'application en conditions réelles, et on reste joignables par téléphone ou e-mail pour vos questions.
Questions fréquentes sur les applications et logiciels d'état des lieux
Un logiciel d'état des lieux est-il obligatoire ?
Non, un logiciel n'est pas obligatoire. L'état des lieux peut être réalisé sur papier. Cependant, un logiciel garantit la conformité à la loi Alur, facilite la signature électronique conforme eIDAS et assure un archivage sécurisé des documents.
Combien coûte une application d'état des lieux ?
Les prix varient de 2,99€ par état des lieux (en lot chez EDOUARD, 4,90€ à l'unité) à plus de 60€/mois en abonnement chez certains concurrents. L'achat à l'unité ou en lot chez EDOUARD ne nécessite aucun abonnement : vous payez uniquement quand vous réalisez un état des lieux, les mois sans utilisation ne coûtent rien. Consultez nos tarifs pour trouver la formule adaptée à votre volume.
Peut-on utiliser une application d'état des lieux sans connexion internet ?
Oui. Edouard fonctionne entièrement hors-ligne : saisie, photos, compteurs et signature au doigt se font sans réseau, tout est enregistré sur l'appareil et sauvegardé au Cloud dès que la connexion revient. Les autres solutions du comparatif proposent aussi un mode hors-ligne. Seules les fonctions d'IA (reconnaissance photo, dictée, import de documents) demandent du réseau au moment où on les lance, chez tous les éditeurs, car elles s'exécutent sur des serveurs.
Quelle est la meilleure application d'état des lieux gratuite ?
Le téléchargement d'EDOUARD est gratuit et le premier état des lieux est offert, rapport PDF compris. Ensuite, vous payez à l'usage dès 2,99 € par état des lieux, sans abonnement. Aucune application n'est entièrement gratuite pour un usage professionnel conforme : la signature électronique, l'horodatage qualifié et l'archivage sécurisé ont un coût pour l'éditeur. Essayez gratuitement avant de choisir.
Pour conclure : comment choisir en 3 étapes
L'état des lieux numérique est désormais la norme : il simplifie la gestion locative, limite les litiges et sécurise juridiquement bailleurs comme locataires. Pour faire le bon choix, suivez ce parcours simple.
- 1
Identifiez vos besoins
Volume mensuel d'EDL, profil (particulier, agence, expert), besoin d'IA, de chiffrage des travaux, d'API ou d'équipe collaborative.
- 2
Comparez les formules
À l'unité, au lot ou en abonnement : selon votre volume, l'une de ces options sera bien plus rentable que les autres. Voir les tarifs Edouard.
- 3
Testez avant de vous engager
Une démo ne remplace pas un essai concret sur le terrain. Installez l'application et réalisez un EDL réel pour juger de l'ergonomie.
Comparatif rédigé par Chloé Carpentier, fondatrice d'EDOUARD immo. Nous sommes juge et partie et jouons la transparence : chaque critère est vérifiable sur les sites des éditeurs, les tarifs et les notes sont relevés publiquement et datés, et les limites de chaque solution, la nôtre comprise, sont indiquées. Les informations peuvent évoluer, consultez les sites officiels pour les données les plus récentes. Si vous constatez une information périmée, écrivez-nous : nous corrigeons.
Comment avons-nous comparé ces 5 solutions ?
Notre analyse repose sur 6 critères factuels, orientés usage terrain et directement liés aux besoins réels des professionnels :
Intelligence artificielle
Reconnaissance d'éléments par photo ou dictée vocale.
Conformité légale
Respect de la loi Alur, signature électronique et horodatage eIDAS.
Hors-ligne
Indispensable pour les visites en zone mal couverte.
Gestion des travaux
Chiffrage et suivi des réparations et du nettoyage à facturer.
Tarifs
Flexibilité des formules : à l'unité, en lot ou par abonnement. Voir les tarifs.
Avis utilisateurs
Notes Google Play et App Store.