Ce que la loi impose en location meublée
Depuis la loi Alur, la location meublée à usage de résidence principale est encadrée par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Son article 25-5 ajoute une obligation propre au meublé : « un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Ces documents sont établis contradictoirement, signés par les parties et joints au contrat de location.
Concrètement, un état des lieux meublé comporte donc deux volets : la description du logement lui-même (sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements fixes) selon les mentions obligatoires du décret de 2016, et la liste de chaque meuble et équipement avec son état. Les deux doivent être refaits à la sortie pour justifier une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.
Le bail meublé dure un an (neuf mois pour un étudiant, sans reconduction), le préavis du locataire est d'un mois et le dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer. Le bail mobilité issu de la loi ELAN (un à dix mois, sans dépôt de garantie) obéit aux mêmes règles d'état des lieux et d'inventaire.
Les onze éléments du décret du 31 juillet 2015
Pour qu'un logement soit juridiquement « meublé », il doit permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement dès son arrivée. Le décret n° 2015-981 dresse la liste minimale :
| Élément obligatoire | À vérifier lors de l'inventaire |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Sommier, matelas, taches, affaissement, état du linge fourni |
| Occultation des fenêtres dans les chambres | Volets, rideaux ou stores : fonctionnement, fixations |
| Plaques de cuisson | Nombre de feux, fonctionnement, rayures, joints |
| Four ou four à micro-ondes | Fonctionnement, propreté, grille et plateau |
| Réfrigérateur avec compartiment congélation | Température, joints, clayettes, bacs |
| Vaisselle nécessaire aux repas | Nombre d'assiettes, verres, couverts par couchage |
| Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, plats, ouvre-boîte : liste et état |
| Table et sièges | Nombre de chaises, stabilité, rayures, chants |
| Étagères de rangement | Armoire, penderie, étagères : portes, tablettes, poignées |
| Luminaires | Fonctionnement, ampoules, abat-jour |
| Matériel d'entretien ménager | Aspirateur ou balai, serpillière, seau, adaptés au logement |
Cette liste est un minimum. La plupart des meublés comportent bien davantage (télévision, lave-linge, canapé, décoration, linge de maison) et chaque élément supplémentaire doit lui aussi figurer à l'inventaire, sans quoi sa disparition ou sa dégradation ne pourra pas être réclamée.
Pourquoi l'inventaire est le point faible des états des lieux papier
- La longueur : un T2 meublé compte facilement 80 à 150 lignes d'inventaire. Sur papier, on abrège, on regroupe, et le document perd sa valeur probante.
- Les mentions vagues : « vaisselle complète » ou « mobilier en bon état » ne permettent aucune comparaison à la sortie.
- L'absence de photos : un canapé taché ou une chaise bancale se prouvent par l'image, pas par une phrase.
- La recopie : en meublé, le turnover est élevé (étudiants, bail mobilité, saisonnier). Refaire l'inventaire à chaque locataire depuis une feuille blanche coûte des heures.
- La confusion vétusté / dégradation : un matelas usé après huit ans n'est pas une dégradation. Sans grille de vétusté ni date d'achat, la retenue sera contestée.
Comment EDOUARD immo gère l'inventaire du mobilier
Dans EDOUARD immo, le meublé n'est pas un formulaire à part : il suffit de déclarer le logement meublé dans sa fiche. Une rubrique Inventaire est alors ajoutée automatiquement dans chaque pièce de l'état des lieux, à côté des sols, murs et équipements.
- Sept catégories pour ne rien oublier : meubles, décoration, appareils électriques, vaisselle et couverts, ustensiles, nettoyage, linge.
- Dégradations types par meuble (chant absent, éclats, instable, poignée cassée, portes déréglées…) à cocher au lieu de les taper.
- Pré-remplissage par l'IA : photographiez la pièce ou dictez son contenu, l'intelligence artificielle identifie les meubles et propose les descriptifs.
- Photos illimitées associées à chaque meuble, avec annotation directe sur l'image.
- De l'entrée à la sortie en un clic : l'inventaire d'entrée est repris pour la sortie, puis pour le locataire suivant. Le rapport comparatif liste automatiquement les meubles manquants ou dégradés.
- Chiffrage du nettoyage et des remplacements à partir des dégradations constatées, pour justifier la retenue sur le dépôt de garantie.
- Signature sur place ou à distance (lien par e-mail et code SMS), conforme eIDAS, avec horodatage du rapport. Pratique quand le locataire étudiant ou en bail mobilité n'est pas encore sur place.
- État des lieux en anglais pour les locataires internationaux, fréquents en meublé.
- Hors-ligne : l'inventaire se fait dans le logement, avec ou sans réseau.
Résultat : un rapport unique, conforme au décret de 2016 et à l'article 25-5, où l'inventaire figure pièce par pièce avec ses photos. Selon le logement et votre pratique, comptez jusqu'à 50 % de temps gagné par rapport à un inventaire papier. Toutes les fonctionnalités sont détaillées sur la page Fonctionnalités.
À qui s'adresse cette solution ?
- Bailleurs particuliers louant un studio ou un T2 meublé : le premier état des lieux est offert.
- Agences et administrateurs de biens gérant un parc de meublés : modèles d'inventaire, travail en équipe, accès en consultation pour les mandants.
- Résidences étudiantes et gestionnaires de colocation : rotation rapide, inventaire dupliqué d'un occupant à l'autre.
- Conciergeries et meublés de tourisme : inventaire photographié à chaque séjour et chiffrage du ménage.
- Experts en état des lieux indépendants : rapport à votre marque, sans logo de l'application. Voir aussi notre guide pour devenir expert en état des lieux.
Questions fréquentes sur l'état des lieux meublé
Oui. L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis contradictoirement à la remise et à la restitution des clés, signés par les parties et joints au bail. Sans inventaire d'entrée, il est presque impossible de prouver qu'un meuble manque ou a été dégradé à la sortie.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze éléments minimum : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle nécessaire aux repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté au logement. Si l'un manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide.
Non. La loi exige que l'inventaire soit établi « dans les mêmes formes » que l'état des lieux. Il peut donc figurer dans le même document, pièce par pièce, à condition que chaque meuble et équipement soit listé avec son état. C'est ce que fait EDOUARD immo : l'inventaire est une rubrique de chaque pièce du rapport.
Deux mois de loyer maximum peuvent être demandés en dépôt de garantie. Il est restitué sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, sous deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Un inventaire de sortie comparé à l'inventaire d'entrée est la seule base solide pour retenir le prix d'un meuble manquant ou cassé.
Oui. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, est un bail meublé de un à dix mois sans dépôt de garantie. L'état des lieux et l'inventaire restent obligatoires. Sans dépôt de garantie, ils sont même le seul recours du bailleur pour réclamer une dégradation.
La loi de 1989 ne s'applique pas aux locations saisonnières, l'inventaire n'y est donc pas imposé. Il reste vivement recommandé : un inventaire photographié et signé à l'arrivée protège des litiges sur la caution. EDOUARD immo permet de dupliquer l'inventaire d'un séjour à l'autre en un clic.