Le cadre légal de l'état des lieux par commissaire de justice
En habitation, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. « Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » Les parties sont convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le coût est alors réglementé, par tranches de surface du logement, auquel s'ajoutent les frais de convocation. Lorsque le commissaire de justice est au contraire mandaté par une seule partie, en dehors de tout désaccord, ses honoraires sont libres et restent à la charge de cette partie, qui ne peut pas les refacturer à l'autre au-delà des plafonds applicables aux honoraires d'état des lieux.
En bail commercial, l'article L145-40-1 du Code de commerce reprend le même schéma depuis la loi Pinel : état des lieux amiable ou par tiers mandaté, sinon commissaire de justice à frais partagés par moitié. Voir notre guide de l'état des lieux de bureaux et locaux commerciaux.
Depuis le 1er juillet 2022, huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires forment la profession unique de commissaire de justice. L'expression « état des lieux par huissier » reste courante mais désigne le même acte.
Ce que le document doit contenir
Lorsqu'il est dressé pour un logement d'habitation, l'état des lieux du commissaire de justice obéit aux mêmes exigences de contenu que l'état des lieux amiable : les mentions obligatoires du décret du 30 mars 2016, la description pièce par pièce des revêtements, équipements et éléments, les relevés de compteurs, les clés, et pour la sortie les évolutions constatées depuis l'entrée. En meublé s'y ajoute l'inventaire du mobilier.
La valeur ajoutée du commissaire de justice tient à sa qualité d'officier public : ses constatations sont difficiles à contester. Elle tient aussi, en pratique, à la précision de la description et à la qualité des photographies, car c'est sur elles que le juge tranchera un litige de dépôt de garantie ou de remise en état.
Ce qu'EDOUARD immo apporte aux études
Beaucoup d'études réalisent des états des lieux de façon régulière, pour des agences, des bailleurs institutionnels ou des syndics, en habitation comme en locaux commerciaux. EDOUARD immo sert à produire la partie descriptive et photographique, que l'étude signe et complète de sa qualité.
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- Signature sur place des parties présentes, ou à distance par lien e-mail et code SMS pour une partie absente qui accepte de signer, conforme eIDAS, avec horodatage du rapport.
- Rapport comparatif entrée / sortie quand l'étude a réalisé les deux, ou après import de l'état des lieux d'entrée fourni par le donneur d'ordre, quel qu'en soit le support.
- Accès Mandant : chaque donneur d'ordre consulte les états des lieux réalisés pour lui dans son espace, sans vous solliciter.
- Travail en équipe : clercs et collaborateurs réalisent les états des lieux depuis leur téléphone, tout est centralisé dans le compte de l'étude et dans l'espace web.
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Questions fréquentes
Quand l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable : refus de l'une des parties, absence au rendez-vous, désaccord sur le contenu. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit alors que le commissaire de justice dresse l'état des lieux, après convocation des parties. Rien n'empêche par ailleurs un bailleur ou une agence de mandater un commissaire de justice dès le départ, comme tiers de confiance.
En habitation, lorsqu'il intervient faute d'accord amiable, les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé qui dépend de la surface du logement, plus les frais de convocation. Si le commissaire est mandaté par une seule partie hors désaccord, ses honoraires sont libres et à la charge de cette partie. En bail commercial, l'article L145-40-1 du Code de commerce prévoit le même partage par moitié.
Les parties doivent être convoquées au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'état des lieux est ensuite dressé en présence des parties présentes ; l'absence d'une partie régulièrement convoquée ne l'empêche pas d'être établi.
C'est la même profession. Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires ont fusionné dans la profession de commissaire de justice. Les textes et les habitudes parlent encore d'« état des lieux par huissier ».
Un état des lieux amiable signé par les deux parties, sur papier ou sur application, fait foi entre elles au même titre. La différence tient à la qualité de l'auteur : l'état des lieux dressé par un commissaire de justice, officier public, est plus difficile à contester. Beaucoup d'études utilisent une application pour la partie descriptive et photographique, et y apposent ensuite leur qualité et leur en-tête.
Avec l'accès Mandant d'EDOUARD immo : chaque agence, bailleur ou syndic donneur d'ordre dispose d'un espace de consultation où il retrouve les états des lieux réalisés pour lui, sans pouvoir les modifier.