Ce qui change par rapport à un logement vide : l'inventaire du mobilier
Sur le fond, l'état des lieux d'une location meublée répond aux mêmes exigences qu'un état des lieux classique : description pièce par pièce, relevés de compteurs, mentions obligatoires du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ce qui change, c'est l'obligation supplémentaire posée par l'article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis contradictoirement lors de la remise des clés et de leur restitution, signés par les deux parties et annexés au bail.
La loi précise que cet inventaire doit être établi « dans les mêmes formes » que l'état des lieux : il n'a donc pas besoin d'être un document séparé. En pratique, il figure comme une rubrique de chaque pièce : chaque meuble et équipement y est listé avec son état, exactement comme un élément du modèle d'état des lieux classique.
Les onze équipements minimum imposés par le décret de 2015
Pour qu'un logement soit juridiquement « meublé », l'article 25-4 de la loi de 1989 exige qu'il soit équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y vivre normalement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale de ce mobilier :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Chacun de ces éléments doit apparaître dans l'inventaire, avec son état à l'entrée. C'est cette description précise qui permettra, à la sortie, de distinguer un meuble simplement usé d'un meuble manquant ou endommagé par le locataire.
Le risque de requalification en location vide
Un inventaire incomplet n'est pas qu'un problème de preuve : il peut remettre en cause la nature même du bail. Si le mobilier listé à l'article 25-4 fait défaut, le logement ne correspond plus à la définition légale du meublé, et le locataire peut demander devant le juge la requalification du bail en location vide. Les conséquences sont loin d'être anecdotiques : durée minimale du bail, préavis du locataire, et surtout plafond du dépôt de garantie changent alors de régime.
Un inventaire rigoureux, daté et photographié dès l'entrée dans les lieux est donc la meilleure protection du bailleur sur ce point précis, autant que sur celui des dégradations.
Dépôt de garantie et délai de restitution en meublé
L'article 22 de la loi de 1989 autorise un dépôt de garantie allant jusqu'à deux mois de loyer hors charges en location meublée, contre un mois seulement en location vide. Le délai de restitution, en revanche, obéit à la même règle dans les deux cas : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il fait apparaître des différences justifiant une retenue.
Là encore, c'est la comparaison entre l'inventaire d'entrée et celui de sortie qui permet de justifier, ou non, une retenue sur le mobilier manquant ou cassé : sans inventaire d'entrée précis, le bailleur ne peut pas prouver qu'un meuble présent à l'entrée a disparu, ni réclamer son remplacement.
Bail mobilité : un état des lieux encore plus décisif
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et codifié à l'article 25-12 de la loi de 1989, est un bail meublé d'une durée de un à dix mois, non renouvelable (il peut néanmoins être prolongé une fois, sans dépasser une durée totale de dix mois). Sa particularité : aucun dépôt de garantie n'est autorisé.
L'état des lieux et l'inventaire du mobilier restent pourtant obligatoires. Ils deviennent même le seul outil de preuve du bailleur en cas de dégradation ou de meuble manquant à la sortie, puisqu'il n'a aucune somme à retenir sur un dépôt de garantie inexistant. Un recours en dehors du bail (mise en demeure, puis action en justice si besoin) reste alors la seule option, et sa réussite dépend entièrement de la qualité du constat d'entrée.
Location saisonnière et meublé de tourisme : un régime différent
La location saisonnière et le meublé de tourisme ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 : ni l'état des lieux, ni l'inventaire du mobilier n'y sont donc légalement obligatoires. Ils restent cependant vivement recommandés en pratique : un inventaire photographié et signé (ou accepté numériquement) à l'arrivée du voyageur protège le loueur en cas de dégradation ou de perte, et facilite la restitution d'une caution le cas échéant.
En pratique avec EDOUARD immo
Pour un logement meublé, l'inventaire n'est qu'une rubrique supplémentaire à décrire pour chaque pièce, au même titre que les murs, sols ou équipements fixes. Avec EDOUARD immo, chaque meuble listé par le décret de 2015 peut être renseigné avec photo à l'appui, l'IA aide à rédiger le descriptif à partir d'une photo ou d'une dictée vocale, et le rapport de sortie compare automatiquement chaque élément à l'inventaire d'entrée. De quoi sécuriser aussi bien une location meublée classique qu'un bail mobilité sans dépôt de garantie.
Le détail des fonctionnalités est sur la page Fonctionnalités, et les tarifs sur la page Tarifs.