Ce que dit la loi pour un meublé de tourisme
La location saisonnière est expressément exclue de la loi du 6 juillet 1989 (article 2). Les règles de l'état des lieux d'habitation, le décret de 2016 et le délai de restitution du dépôt de garantie ne s'y appliquent donc pas. Le cadre est celui du Code du tourisme et du contrat.
Deux obligations concernent directement l'état des lieux. L'article L324-2 du Code du tourisme impose que « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux ». Et l'article L324-1-1 définit le meublé de tourisme (villa, appartement ou studio meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile) et impose sa déclaration en mairie, avec numéro d'enregistrement dans les communes qui l'ont instauré et limite de 120 nuitées par an pour une résidence principale.
Le cadre s'est durci avec la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme : diagnostic de performance énergétique exigé, pouvoirs accrus des communes (quotas, zones réservées), fiscalité moins favorable pour les meublés non classés. Un dossier propre par logement, avec un état descriptif à jour, devient un atout pour le classement et pour les contrôles.
Caution, dégradations et ménage : où naissent les litiges
- La caution n'est pas plafonnée, mais sa retenue doit être justifiée. Sans état descriptif à l'arrivée, le voyageur conteste, et la plateforme tranche presque toujours en sa faveur.
- Les plateformes exigent des preuves datées, à fournir dans un délai court après le départ. Une série de photos éparses sur un téléphone, sans structure ni date fiable, est rarement suffisante.
- Le petit équipement disparaît : vaisselle, linge, télécommandes, adaptateurs. Seul un inventaire tenu à jour permet de s'en apercevoir et de le facturer.
- Le ménage est un triple litige : le voyageur trouve le logement sale à l'arrivée, le propriétaire reproche à la conciergerie un ménage bâclé, la conciergerie reproche au voyageur un état de départ anormal. Sans note de propreté par pièce à l'arrivée et au départ, personne ne peut trancher.
- Le propriétaire est loin : il veut voir l'état de son bien après chaque séjour sans appeler la conciergerie.
Ce qu'un état descriptif de meublé de tourisme doit contenir
| Rubrique | Contenu | Pourquoi |
|---|---|---|
| Logement | Adresse, numéro d'enregistrement, capacité, pièces, surfaces | Obligation du Code du tourisme, classement |
| État par pièce | Sols, murs, menuiseries, équipements, avec photos | Base de comparaison au départ |
| Inventaire | Meubles, literie, vaisselle, ustensiles, linge, appareils, décoration | Objets manquants ou cassés |
| Propreté | Note de propreté par pièce et remarque générale | Litiges ménage, contrôle du prestataire |
| Clés et accès | Clés, badges, boîte à clés, codes, télécommandes | Perte de clés, changement de serrure |
| Compteurs | Électricité, eau, gaz, fioul | Séjours longs, charges refacturées |
Comment EDOUARD immo enchaîne les séjours
L'application a été pensée pour la rotation : chaque état des lieux se génère à partir du précédent, et tout ce qui décrit le logement lui-même reste acquis d'un voyageur à l'autre.
- Check-in et check-out en un clic : l'état des lieux de départ est pré-rempli depuis l'arrivée, et l'arrivée suivante depuis le départ. Vous ne notez que ce qui a changé.
- Inventaire par pièce dès que le logement est déclaré meublé, avec sept catégories (meubles, décoration, appareils, vaisselle, ustensiles, nettoyage, linge). Voir notre guide de l'état des lieux meublé.
- Propreté par élément et remarque « Propreté générale » dans le rapport, avec un récap « Ménage à faire » à transmettre à l'équipe de nettoyage.
- Chiffrage du nettoyage et des remplacements estimé par l'IA à partir des dégradations, pour justifier une retenue sur la caution.
- Rapport comparatif arrivée / départ avec photos avant et après, prêt à être transmis à la plateforme ou au voyageur.
- Photos illimitées, annotées directement sur l'image, et horodatage du rapport signé.
- Signature à distance par lien e-mail et code SMS, pour les arrivées autonomes par boîte à clés.
- État des lieux en anglais pour la clientèle étrangère.
- Modèle par logement : pièces, éléments et descriptifs propres à chaque bien, réutilisés à chaque séjour.
- Hors-ligne dans les logements sans réseau, synchronisation dès le retour de la connexion.
- Espace web pour préparer les arrivées de la semaine depuis le bureau.
Pour les conciergeries : un compte d'équipe et un accès pour chaque propriétaire
- Travail en équipe : chaque agent de terrain réalise les états des lieux depuis son téléphone, tout est centralisé dans le compte de la conciergerie.
- Accès Externe pour confier certains check-in à un prestataire, avec exactement le même rendu de rapport.
- Accès Mandant : chaque propriétaire consulte les états des lieux de son bien après chaque séjour, sans vous solliciter.
- Rapport et e-mails à votre marque : logo, couleurs, paragraphes personnalisés, logo de l'application masqué.
- États des lieux illimités avec l'abonnement mensuel, sans engagement, adapté à la saisonnalité de l'activité. Voir les tarifs.
- API et intégrations (Make, Zapier, n8n, Google Drive) pour archiver automatiquement chaque rapport dans le dossier du logement ou déclencher vos outils de planning.
Toutes les fonctionnalités sont détaillées sur la page Fonctionnalités.
Questions fréquentes sur l'état des lieux saisonnier
Pas au sens de la loi du 6 juillet 1989, qui exclut expressément les locations saisonnières. En revanche, l'article L324-2 du Code du tourisme impose que tout contrat de location saisonnière soit écrit et contienne un état descriptif des lieux. Un état des lieux d'arrivée photographié et signé est le moyen le plus simple de remplir cette obligation et de protéger la caution.
Par la comparaison entre l'état à l'arrivée et l'état au départ, photos à l'appui. Les plateformes exigent des preuves datées, souvent sous quelques jours après le départ. Un rapport comparatif généré à partir de deux états des lieux, avec les photos avant et après, est bien plus convaincant qu'une série de photos isolées.
Aucun plafond légal : le montant et les conditions de restitution sont fixés par le contrat, ou par la plateforme quand elle gère la caution. Pour la retenir, il faut un état descriptif d'arrivée et un constat de départ qui montrent la dégradation.
L'inventaire n'est pas imposé par le Code du tourisme, contrairement au meublé de résidence principale. Il reste fortement conseillé : vaisselle, linge, petit électroménager et décoration sont les premiers éléments à disparaître ou à casser. Dans EDOUARD immo, un logement déclaré meublé reçoit un inventaire par pièce, dupliqué d'un séjour à l'autre.
Avec la signature à distance : le voyageur reçoit un lien par e-mail et valide par code SMS. L'état des lieux d'arrivée peut être réalisé avant le check-in par la conciergerie, puis envoyé au voyageur pour signature, sans rendez-vous physique.
Un rapport structuré pièce par pièce, un inventaire, une note de propreté par élément, un récap « ménage à faire » pour l'équipe de nettoyage, un rapport comparatif entre deux séjours, la signature et l'envoi automatique au propriétaire. Le tout depuis un compte d'équipe, avec un accès en consultation pour chaque propriétaire mandant.