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L’état des lieux est un document essentiel attaché au contrat de location. Son but est de décrire avec précision l’état du logement et de ses équipements au moment de la prise de possession par le locataire.

Le bailleur et le locataire doivent collaborer pour établir cet état des lieux, qui doit être en conformité avec la description des équipements figurant dans le contrat de location.

Même si la loi ne vous oblige pas à établir un état des lieux pour louer un bien immobilier, il est fréquent qu’un état des lieux soit réalisé lorsqu’un locataire entre dans un nouveau logement. En effet, l’absence d’un document détaillé sur l’état du logement peut mettre le locataire dans une situation défavorable.

En l’absence d’un état des lieux, la présomption légale est que le logement est en bon état, conformément à l’article 1731 du Code civil. Par conséquent, le locataire est tenu de restituer le logement dans le même état qu’il l’a reçu, même si cette description ne reflète pas la réalité.

Dans le cadre d’une location immobilière, la réalisation d’un état des lieux est une formalité qui implique le propriétaire et le locataire. Cette procédure doit être effectuée à deux occasions clés :

• Lorsque le locataire emménage dans le logement loué ;
• Lorsque le locataire quitte les lieux à la fin de la période de location stipulée dans le contrat de bail.

Lors de la rédaction de l’état des lieux, il est impératif que les deux parties, c’est-à-dire le propriétaire et le locataire, soient d’accord sur l’état du logement et de ses équipements. Pour garantir la fiabilité du document, il est nécessaire de suivre une procédure particulière et de mentionner certaines informations obligatoires.

Ainsi, lors de l’état des lieux, le propriétaire et le locataire, ou leurs représentants, doivent inspecter ensemble l’ensemble du logement. Pour chaque élément d’équipement, il est important d’indiquer sa condition en utilisant des termes comme « neuf », « bon état », « état d’usage » ou « mauvais état », accompagnés de commentaires ou de réserves pour décrire précisément leur état.

Il est également essentiel de dresser l’état des lieux en deux exemplaires, destinés respectivement au propriétaire et au locataire, et de les faire signer par les deux parties ou leurs représentants. Le décret du 30 Mars 2016 autorise la réalisation d’un état des lieux sous la forme d’un document unique ou de documents séparés, à condition que leur présentation soit similaire.

Pour prouver la conformité entre les équipements mentionnés dans le contrat de location et ceux qui se trouvent dans le logement, il est recommandé d’utiliser des photos datées et signées. Enfin, il est conseillé d’établir une grille de vétusté, permettant de comparer l’état du bien à l’entrée et à la sortie des lieux.

Après l’établissement de l’état des lieux, il n’est pas rare que le locataire découvre de nouveaux éléments ou remarque des différences entre l’état réel du logement et celui décrit dans le document établi avec le propriétaire.

Le locataire peut alors demander une modification du document, mais il est important de respecter les délais en fonction des éléments concernés :

• Pour tout élément concernant le logement, le délai est de 10 jours à compter de la réalisation de l’état des lieux.
• Pour toute remarque concernant l’état des éléments de chauffage, le délai est d’un mois pendant la période de chauffe.

Le locataire doit adresser sa demande de modification au propriétaire. Si le propriétaire refuse de procéder à la modification de l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Dans certains cas, lors de l’établissement de l’état des lieux, le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur l’état du logement ou sur les termes à utiliser dans la description. Dans ce cas, il peut être nécessaire de faire appel à un huissier de justice pour établir un constat locatif à la place de l’état des lieux rédigé conjointement par les deux parties. C’est ce qu’on appelle un état des lieux litigieux.

Le processus d’établissement de l’état des lieux par un huissier de justice suit plusieurs étapes : il faut d’abord faire appel à un huissier de justice, puis notifier les parties, avant de réaliser l’état des lieux avec l’huissier de justice et de répartir les frais entre les deux parties.