Logiciel d’état des lieux : comparatif des 4 meilleures solutions en 2026
Quel logiciel d’état des lieux choisir en 2026 ?
En 2026, les logiciels d’état des lieux sont devenus des outils incontournables pour les professionnels de l’immobilier, les gestionnaires locatifs et les bailleurs. Réaliser un état des lieux numérique, conforme à la loi Alur, ne relève plus du confort : c’est aujourd’hui une exigence de fiabilité, de sécurité juridique et de gain de temps.
Un bon logiciel d’état des lieux immobilier permet de structurer chaque étape, depuis la préparation du logement jusqu’à la signature du rapport d’état des lieux par les parties. Il garantit des documents clairs, complets et exploitables en cas de litige.
En 2026, ces solutions vont plus loin grâce à des fonctionnalités avancées : fonctionnement hors ligne, modèles personnalisables, comparatif entrée/sortie et, pour certains, intégration de l’intelligence artificielle afin d’accélérer la saisie.
Mais tous les logiciels d’état des lieux ne se valent pas. Ergonomie, conformité juridique, prix, personnalisation et qualité du support client peuvent varier fortement d’un outil à l’autre.
C’est pourquoi nous avons réalisé ce comparatif des meilleurs logiciels d’état des lieux en 2026, basé sur des critères objectifs et orientés usage terrain.
Comment avons-nous comparé ces logiciels d’état des lieux ?
Notre comparatif des logiciels d’état des lieux pour 2026 repose sur une analyse factuelle et orientée usage terrain. Nous avons sélectionné des critères directement liés aux besoins réels des professionnels de l’immobilier :
- l’utilisation de l’intelligence artificielle pour accélérer la saisie ;
- la personnalisation du modèle d’état des lieux selon le type de bien ;
- le fonctionnement hors ligne, indispensable sur le terrain ;
- les tarifs et la flexibilité des formules (à l’unité, en lot ou par abonnement) ;
- les avis et notes des utilisateurs sur Google, l’App Store et Trustpilot.
L’objectif est simple : comparer des logiciels d’état des lieux réellement utilisables au quotidien, et non des solutions uniquement attractives sur le papier.
Comparatif des logiciels d’état des lieux selon 10 critères objectifs
Le tableau ci-dessous compare les principaux logiciels d’état des lieux selon des critères fonctionnels essentiels, utilisés quotidiennement sur le terrain par les professionnels de l’immobilier.
| Critère | Edouard | Nockee | ImmoPad | StartLoc |
|---|---|---|---|---|
| Note des utilisateurs* | 4.9/5 | 4.8/5 | 4.4/5 | 3.9/5 |
| Pré-remplissage automatique Reconnaissance des éléments d’une pièce à partir de photos ou d’une dictée vocale. |
✔ | ✔ | ❌ | ❌ |
| Fonctionnement Hors-Ligne Réalisez un état des lieux sans connexion internet |
✔ | ✔ | ✔ | ✔ |
| Modèle d’état des lieux Retrouvez les mêmes élèments sur tous vos états des lieux |
✔ | ✔ | ✔ | ✔ |
| Comparatif Entrée/Sortie Relevez les différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie |
✔ | ✔ | ✔ | ✔ |
| Modification de la bibliothèque d’éléments Personnalisez les éléments créés à chaque état des lieux. |
✔ | ✔ | ✔ | ❌ |
| Horodatage certifié de l’état des lieux Garantie d’une date et d’une heure infalsifiables, conforme au règlement eIDAS, assurant la valeur légale du rapport en cas de litige. |
✔ | ✔ | ❌ | ❌ |
| Import d’états des lieux Copiez un état des lieux depuis un ancien document depuis l’application. |
✔ | ✔ | ❌ | ❌ |
| Gestion des travaux Aide au suivi et chiffrage |
❌ | ❌ | ✔ | ✔ |
| API (Interface de Programmation d’Application) Connecte vos état des lieux avec d’autres logiciels. |
❌ | ✔ | ✔ | ❌ |
* Sur la base des notes moyennes des fiches des sites : Google Play, App Store, Google Business et Trustpilot (relevées le 16/06/2025)
Comparatif des tarifs des logiciels d’état des lieux
Les tarifs des logiciels d’état des lieux varient fortement selon le modèle économique choisi. Le tableau suivant présente les principales formules proposées par chaque solution.
| Tarifs TTC | Edouard | Nockee | ImmoPad | StartLoc |
|---|---|---|---|---|
| 1 États des lieux | 4.90€ | 5.99€ | ❌ | ❌ |
| Lot de 10 États des lieux | 29.90€ | ❌ | ❌ | ❌ |
| Abonnement Mensuel | 29.90€ | 71.99€ | 32.99€ | ❌ |
| Abonnement Annuel TTC | 290 € | 720 € | 345 € | 290 € |
Zoom sur les 4 meilleurs logiciels d’état des lieux
Logiciel d’état des lieux EDOUARD
EDOUARD intègre l’intelligence artificielle afin de faire gagner un temps considérable lors de la réalisation des états des lieux : reconnaissance des éléments à partir de photos ou de dictées vocales, ainsi que l’importation d’anciens rapports d’état des lieux.
Cette solution s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels de l’immobilier, avec une application à la fois intuitive, complète et compétitive, pensée pour une utilisation terrain efficace.
L’application Edouard est connectée à Google, ce qui permet de s’authentifier facilement et de sauvegarder les états des lieux directement dans Google Drive. Elle fonctionne également hors ligne et propose de nombreux paramètres de personnalisation : logo, couleurs, bibliothèque d’éléments, mise en évidence des éléments importants dans le rapport, ainsi que plusieurs options d’affichage.
D’autres points forts
- Contrôle automatique des oublis et incohérences dans votre état des lieux
- Horodatage certifié conforme eIDAS, garantissant la valeur juridique du rapport
- Historique d’envoi et confirmation d’ouverture par les parties
- Plateforme web complémentaire
- Travail collaboratif en équipe
- Support réactif en cas de besoin
Logiciel d’état des lieux NOCKEE
Arrivé sur le marché en même temps qu’Edouard, le logiciel d’état des lieux Nockee mise également sur l’intelligence artificielle pour faciliter la réalisation des états des lieux. Il propose une API, utile pour les grandes structures nécessitant des intégrations, mais pour le reste, ses fonctionnalités restent similaires à celles du logiciel d’état des lieux Edouard.
La principale différence entre Nockee et Edouard réside dans les tarifs : les abonnements du logiciel d’état des lieux Nockee sont environ deux fois plus chers que ceux du logiciel d’état des lieux Edouard, sans offrir de fonctionnalités significatives supplémentaires.
- ✅ API : utile pour les grandes structures ayant besoin d’intégration.
- ❗ Abonnements deux fois plus important que l’application Edouard.
Logiciel d’état des lieux IMMOPAD
Le logiciel d’état des lieux ImmoPad ne propose pas encore la reconnaissance des éléments via IA, mais intègre un module de chiffrage des travaux, utile pour les professionnels souhaitant estimer les réparations à facturer.
Il dispose également d’une API (comme Nockee), permettant aux grandes structures de connecter leurs outils métiers ou plateformes de gestion internes.
Logiciel d’état des lieux STARTLOC
Sorti en 2015, le logiciel d’état des lieux StartLoc propose une formule annuelle unique, sans intelligence artificelle mais avec toutes les fonctionnalités essentielles : comparatif entrée/sortie, fonctionnement hors ligne et modèles réutilisables.
Il inclut également un module de suivi des travaux et offre la possibilité d’envoyer les rapports d’état des lieux directement par SMS, une fonctionnalité rare parmi les solutions du marché.
L’intelligence artificielle dans les logiciels d’état des lieux : utile mais non indispensable
Dans la réalité du terrain, leur usage reste cependant conditionné à un élément clé : la connexion internet. Or, lors d’un état des lieux, le réseau n’est pas toujours au rendez-vous — immeubles anciens, logements en sous-sol, zones mal couvertes… Autant de situations courantes où ces fonctionnalités ne sont tout simplement pas accessibles.
C’est pourquoi l’intelligence artificielle ne doit pas être le critère numéro un dans le choix d’un logiciel d’état des lieux. Le véritable levier de productivité se trouve ailleurs : une application fluide, une navigation intuitive, une logique de saisie bien pensée et la capacité à travailler efficacement, même hors ligne. Ce sont ces éléments, utilisés à chaque état des lieux, qui font réellement gagner du temps.
L’IA doit donc être considérée comme un bonus intelligent, capable d’accélérer certaines étapes lorsque les conditions sont réunies, mais jamais comme un prérequis. Un bon logiciel d’état des lieux, c’est avant tout un outil fiable, confortable et performant sur le terrain, quelles que soient les contraintes.
Testez avant de choisir votre logiciel d’état des lieux
Avant de vous engager, ne vous fiez pas uniquement aux démonstrations proposées par les éditeurs de logiciel d’état des lieux. Une démo, c’est souvent beaucoup de discours et peu de pratique. Pour réellement juger la qualité d’un logiciel d’état des lieux, rien ne remplace un essai concret sur le terrain.
Installez l’application, créez un état des lieux — réel ou fictif — et voyez si l’interface vous paraît intuitive, fluide et adaptée à votre façon de travailler. Entre une démo bien rodée et la réalité de l’usage quotidien, la différence peut être flagrante pour votre état des lieux.
Conclusion
En 2026, la réalisation d’un état des lieux numérique devient la norme. Les logiciels d’état des lieux ne se contentent plus de générer un PDF : ils simplifient la gestion locative, limitent les litiges et garantissent la sécurité juridique du bailleur comme du locataire.
Prenez donc le temps d’expérimenter plusieurs logiciels d’état des lieux avant de choisir celui qui s’intègre naturellement à votre activité, à votre volume d’états des lieux et à votre budget.
Cet article a été rédigé par l’équipe éditoriale d’Édouard sur la base des informations disponibles sur le site des logiciels d’état des lieux respectifs le 19/06/2025. Les informations peuvent évoluer. Nous vous recommandons de consulter directement les sites officiels pour obtenir les informations les plus récentes.